שוק המשקיעים הישראלים בנדל"ן אמריקאי – לאן פניו?

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה מתרחבת של משקיעים ישראלים הפונים לשוק הנדל"ן האמריקאי. מגמה זו, שהחלה כזרם קטן, הפכה לנהר איתן של השקעות חוצות יבשות. ישראלים רבים מזהים את הפוטנציאל הטמון בהשקעה בנדל"ן בארה"ב, אשר מציעה שילוב מושך של תשואות גבוהות יחסית ויציבות כלכלית.

מדוע דווקא נדל"ן אמריקאי?

השוק האמריקאי מציע מספר יתרונות בולטים עבור המשקיע הישראלי:

• גיוון גיאוגרפי – הפחתת תלות בשוק המקומי
• מחירים אטרקטיביים ביחס לשוק הישראלי
• תשואות שנתיות גבוהות יותר (בממוצע 6-10% בארה"ב לעומת 3-4% בישראל)
• חוקים וכללים ברורים להגנה על משקיעים
• שוק נזיל עם אפשרויות מימוש מגוונות

כפי שמציין יריב גולן, מומחה להשקעות נדל"ן בינלאומיות: "המשקיע הישראלי למד להעריך את היציבות והשקיפות של השוק האמריקאי, במיוחד בעידן של תנודתיות כלכלית עולמית."

מגמות עכשוויות בהשקעות הישראליות

בשנת 2023, חלו מספר שינויים משמעותיים בדפוסי ההשקעה של ישראלים בנדל"ן אמריקאי:

מעבר מערים מרכזיות לשווקים משניים

יותר ויותר משקיעים ישראלים מגלים עניין בערים מדרג שני ושלישי כמו נאשוויל, שארלוט, אטלנטה וראלי. ערים אלו מציעות תשואות גבוהות יותר בהשוואה לערים המרכזיות כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו, שבהן מחירי הנדל"ן כבר הגיעו לרמות גבוהות מאוד.

התמקדות בנדל"ן מניב

קיימת העדפה ברורה לנכסים מניבים המספקים תזרים מזומנים יציב, כגון בנייני מגורים להשכרה, מרכזי מסחר קטנים, ומבני משרדים באזורים מתפתחים. זאת בניגוד להשקעות ספקולטיביות המבוססות על עליית ערך בלבד.

השקעות קבוצתיות וקרנות השקעה

עבור משקיעים רבים, הכניסה לשוק האמריקאי נעשית באמצעות קבוצות השקעה או קרנות נדל"ן ייעודיות, המאפשרות כניסה בסכומים נמוכים יחסית תוך פיזור סיכונים. מודל זה מנגיש את השוק גם למשקיעים בינוניים שבעבר לא יכלו להרשות לעצמם רכישת נכסים שלמים.

אתגרים וסיכונים

למרות הפוטנציאל הרב, השקעה בנדל"ן אמריקאי מציבה אתגרים ייחודיים:

• פערי חקיקה ורגולציה בין המדינות השונות בארה"ב
• ניהול נכסים מרחוק והצורך בגורמי ניהול מקומיים אמינים
• חשיפה לתנודות בשער הדולר
• היבטי מיסוי מורכבים, כולל מיסוי כפול ומס ירושה אמריקאי
• שינויים בשוק המשכנתאות האמריקאי והעלאת ריביות

מבט לעתיד

המגמות לשנת 2024 ואילך מצביעות על המשך העניין הישראלי בשוק הנדל"ן האמריקאי, אך עם שינויים מסוימים:

ראשית, ניכרת עלייה בהשקעות בנכסים למגורים באזורים עם צמיחה דמוגרפית, במיוחד בדרום-מזרח ארה"ב ובמדינות כמו טקסס ופלורידה. שנית, ישנה התעניינות גוברת במגזר הלוגיסטיקה והאחסון, כתוצאה מהתרחבות המסחר המקוון.

בנוסף, משקיעים ישראלים משתלבים יותר ויותר בפרויקטים של התחדשות עירונית בערים אמריקאיות ותיקות, המציעים פוטנציאל רווח משמעותי לטווח הארוך.

סיכום

שוק הנדל"ן האמריקאי ממשיך להוות אבן שואבת למשקיעים ישראלים, המחפשים גיוון והזדמנויות מעבר לשוק המקומי. עם זאת, הצלחה בשוק זה דורשת מחקר מעמיק, התאמת אסטרטגיית ההשקעה למגמות המשתנות, ובחירת שותפים מקצועיים אמינים. המשקיעים המצליחים יהיו אלו שישכילו לזהות את ההזדמנויות הספציפיות בכל אזור, תוך התאמת אסטרטגיית ההשקעה לתנאי השוק המשתנים.